Prace nad nową ustawa deweloperską nabierają tempa. W projekcie m.in. zmiany dotyczące umów rezerwacyjnych oraz przewidujące utworzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

25 marca na stronach sejmowych pojawił się opracowany, aktualny projekt Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym [1] . Projekt przeszedł I czytanie na posiedzeniu Sejmu w dniu 17 marca, po którym został skierowany do podkomisji nadzwyczajnej powołanej w ramach Komisji Infrastruktury.

Zgodnie z obecnymi założeniami nowy akt prawny ma istotnie wpływać na sytuację nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych na rynku pierwotnym oraz nakładać nowe obowiązki na deweloperów.

Po pierwsze, ustawa ma regulować zasady, tryb zawierania oraz treść umowy rezerwacyjnej. Oznacza to, że dotychczasowa autonomia woli stron w tym zakresie ulegnie ograniczeniom, chociażby w zakresie wysokości opłaty rezerwacyjnej, która wynosić będzie maksymalnie 1% ceny nabywanego lokalu. W praktyce oznacza to, że wpłaty dokonywane przy umowie rezerwacyjnej, zwyczajowo mieszczące się w przedziale 5-10 tyś. złotych ulegną obniżeniu jedynie w przypadku mniejszych lokali lub tych położonych w odleglejszych lokalizacjach. Przykładowo lokal wyceniony przez dewelopera na 500 tyś. złotych, będzie obciążony opłatą rezerwacyjną w maksymalnej wysokości 5 tys. złotych, natomiast lokal, którego cena zakupu przekroczy 1 mln złotych opłatą rzędu 10 tyś. złotych lub wyższą.

Istotną zmianą jest to, że deweloper będzie miał obowiązek dostarczenia nabywcy pełnego prospektu informacyjnego już na etapie zawarcia umowy rezerwacyjnej, co jak do tej pory nie zawsze było praktykowane. Dodatkowo prospekt zawierał będzie bardziej szczegółowy niż obecnie zakres, zwłaszcza w kwestiach dotyczących otoczenia inwestycji i sąsiadującej z nią infrastruktury w promieniu aż 1km. Niewątpliwie wpłynie to na cykl procesu sprzedaży, w tym reklamy inwestycji, który dla wielu dotychczasowych realizacji rozpoczynał się znacznie wcześniej.

Po drugie, reorganizacji ulegnie struktura rachunków powierniczych, na których zdeponowane będą środki kupujących podczas prowadzenia prac budowlanych przez dewelopera. Powstanie Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), którego rola będzie analogiczna do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego, zabezpieczającego depozyty klientów w razie upadłości.

Zasadniczo, wpłata na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, będzie się wiązała z koniecznością przekazania przez dewelopera na rzecz DFG sumy 10-krotnie wyższej niż w przypadku posiadania rachunku zamkniętego, tj. 2% środków wpłaconych przez klienta vs. 0,2%. Ma to na celu skłonienie deweloperów do korzystania z rachunków zamkniętych, które z uwagi na liczne ograniczenia podlegają większej kontroli, co do wypłacanych środków i faktycznej realizacji inwestycji.

Po trzecie, projekt ustawy zawiera szereg innych zmian, z których najistotniejsza z punktu widzenia nabywcy, jest zmiana uprawnień w zakresie odbioru końcowego lokalu mieszkalnego lub domu. Kupujący, w przypadku nie usunięcia wad przez dewelopera, finalnie będzie miał możliwość dokonania tego we własnym zakresie na jego koszt. Novum jest też możliwość nie odebrania lokalu z powodu istotnych wad i nie przystąpienia do umowy końcowej tj. przenoszącej własność nieruchomości. W takiej sytuacji nabywca odstępuje od umowy deweloperskiej a oprócz zwrotu wpłaconych środków należy mu się również zwrot dwukrotności kwoty wpłaconej z tytułu umowy rezerwacyjnej.

Dalsze prace nad projektem nowej ustawy deweloperskiej odbywać się będą w Sejmie i Senacie, aż do momentu przyjęcia jej ostatecznej treści, co powinno nastąpić w ciągu najbliższych kilkunastu tygodni.

[1] Sprawozdanie Podkomisji nadzwyczajnej o rządowym projekcie ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (druk nr 985).